Kako Registrirati Vlasništvo

Kako Registrirati Vlasništvo
Kako Registrirati Vlasništvo

Video: Kako Registrirati Vlasništvo

Video: Kako Registrirati Vlasništvo
Video: LG Смарт тв: как настроить бесплатные каналы IPTV (Web OS) 2024, Ožujak
Anonim

Iz priča koje se događaju kupcima stanova u moskovskim novogradnjama možete sastaviti poučni priručnik. Jedno od njegovih nezaboravnih poglavlja trebalo bi biti posvećeno problemu upisa vlasništva nad kupljenim stanom. Ovaj je problem uglavnom posljedica djelovanja birokratskog mehanizma glavnog grada. No, postoje mnogi drugi čimbenici koji ozbiljno produljuju vremenski okvir za dobivanje vlasničkih dokumenata, čiji nedostatak značajno ograničava slobodu kupaca.

slika
slika

Udaljenost u godinama

Koji je stvarni vremenski okvir za stjecanje vlasničkih prava? Kakve mogućnosti kupac ima na raspolaganju nekretninom u razdoblju između isporuke predmeta i primitka tih dokumenata? Na primjer, je li moguće prodati, donirati, naslijediti, podijeliti stan ili hipoteku staviti pod kredit? Je li ispravno započeti popravke u stanu? Koliko košta sam dizajn? Evo pitanja koja treba riješiti.

Viktor Kozlov, komercijalni direktor tvrtke Augur Estate, govori o koracima koji su uključeni u postupak registracije prava vlasništva: "Registraciji prava vlasništva kupaca stanova u novoizgrađenim kućama prethodi državna registracija prava gradskog vlasništva na nekretninama i registracija prava investitora na nekretninama." Odluke i uredbe u vezi sa skraćivanjem vremena potrebnog za upis gradskog vlasništva nad stambenim prostorima donijete su više puta. Dekretom moskovske vlade 2004. godine stvoren je jedinstveni specijalizirani ured za prijam Institucije pravde za državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njom. Međutim, postojeći problemi još nisu riješeni.

„Nakon potpisivanja protokola o razdvajanju s gradom, započinje sljedeća faza - registracija prava investitora na nekretninama u Moskovskom državnom odboru za registraciju prava na nekretninama i transakcije s njom, - nastavlja Viktor Kozlov. - Uvjeti odobrenja u ovom su slučaju regulirani, ali zajedno s Stoga se zahtjevi za registraciju dokumenata često mijenjaju. Razvojne tvrtke prisiljene su nekoliko puta usklađivati dokumente s promijenjenim zahtjevima. Stoga se rok od 30 dana dodijeljen za registraciju prava investitora na nekretninama proteže mjesecima. Posljednja faza postupka - - upis prava vlasništva fizičke ili pravne osobe u skladu sa zakonom "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom";treba još mjesec dana. Ukupno kumulativno vrijeme provedeno na pribavljanju imovinskih dokumenata u Moskvi kreće se od godine do jedne i pol godine, u nekim slučajevima i do tri godine od datuma predaje kuće državnoj komisiji."

Khaya Pleshitskaya, šef pravnog odjela agencije MIAN za nekretnine, naglašava da mjerenja koja provodi BTI oduzimaju značajno vrijeme: dokumenti za prihvat i prijenos stanova i paket dokumenata priprema se za dovršetak investicijskog projekta, a tek nakon toga se u Federalnoj službi za registraciju otvori pravna adresa kuće

Dakle, dokumenti kojima se utvrđuju imovinska prava morat će pričekati od godinu dana (u najboljem slučaju) do tri godine. Većina stručnjaka za nekretnine slaže se s ovim zaključkom.

Programeri peru ruke

Tko je krivac za brojna odgađanja upisa vlasništva nad već kupljenim stambenim prostorom? Zbog čega gradske vlasti toliko odgađaju postupak registracije prava investitora i dugo ne potpisuju potvrde o prihvatu?

Odgovor je zapravo očit. "Općinske vlasti čekaju da programer u potpunosti ispuni sve obveze prema ugovoru o ulaganju", objašnjava Vyacheslav Timerbulatov, potpredsjednik grupe tvrtki Konti. stanovanje za ljude na listi čekanja itd. Dakle, zapravo se ne odgađa upis prava vlasništva, već potpisivanje akta o provedbi ugovora o ulaganju koji se zaključuje između investitora i grada. Proces dogovora i prolaska kroz sve instance objektivno traje."

Međutim, kako se pokazalo, nisu samo u pitanju objektivni razlozi. Evo što je rekla odvjetnica korporacije "Inkom-nekretnine" Anzhelika Zharkova: komunikacije - isplata naknade gradu. Nakon završetka gradnje nove zgrade, kada se svi stanovi prodaju vlasnicima kapitala, a programer ostvari profit, ispunjenje obveza prema gradu više mu nije zanimljivo. ugovor. To može trajati godinama,dakle, dokument - akt o provedbi investicijskog ugovora, koji se smatra ključnim, oni nisu potpisali. Naime, ovaj je dokument osnova za otvaranje adrese za novostvoreni objekt i registraciju vlasništva."

Odnos grada i investitora zasebna je, vrlo bolna i velika tema. Naravno, tereti koje su danas općinske vlasti nametnule graditeljima vrlo su visoki. U nekim četvrtima takozvani udio grada doseže 40% investicijskih troškova projekta. U takvoj situaciji programeri nekretnina pokušavaju se udicom ili prevarom riješiti mrskog i, kako im se čini, nerazumno teškog tereta. Zastoj može trajati godinama, a dok igra prevlačenja konopa ne završi, kupac će pričekati.

Međutim, većina programera izrazito se ne slaže s takvim zaključcima. Vyacheslav Timerbulatov objašnjava: "Objektivno je neisplativo za dobronamjernog programera odgoditi postupak registracije vlasničkih prava, jer u ovom slučaju tvrtka može pretrpjeti velike kazne." "Programerima je neisplativo odgađati registraciju prava vlasništva na stanu, jer oni imaju brojne troškove", rekao je Sergej Ljadov, tajnik investicijske i građevinske tvrtke Grad-XXI stoljeće. O kakvim troškovima govorimo? Prije svega, to su operativni i komunalni troškovi za održavanje kompleksa nakon isporuke državne provizije. Zapravo, prema uvjetima ugovora, teret takvih plaćanja najčešće pada na pleća kupaca, ali potonji, kako tvrde isti graditelji, često odbijaju platiti imovinu.kojoj oni još pravno ne pripadaju. Dakle, što će nadvladati - mogućnost da od grada dobijete bilo kakve ustupke ili uštede na komunalnim računima? Pitanje je vjerojatno retoričko.

Ugovorne strane

Uz poteškoće povezane s provedbom investicijskih obveza, u današnje vrijeme postoji još jedno izuzetno teško pitanje. Ovo je veza kuće s komunalnim uslugama. "U posljednjoj fazi provedbe projekta ovaj je problem najbolniji", kaže Sergej Ljadov. "Ako problem nije unaprijed temeljito razrađen, odgode u registraciji prava u nekim slučajevima mogu doseći i nekoliko godina."

Sporost zaposlenika BTI-a još je jedan od razloga kašnjenja u obradi. Međutim, situacija nije ograničena na opisane poteškoće. Kao što znate, uz tvrtku programer, nekoliko investitora često je uključeno u provedbu projekta. Potonji privlače suinvestitore i svi oni u budućnosti privlače pojedince - vlasnike kapitala u izgradnju. Problemi nastaju jer dokumente koji se odnose na završetak gradnje kuće moraju potpisati svi investitori koji su stranke investicijskog ugovora. Ali to se ne može dogoditi dok se ne naprave svi izračuni između investitora i programera, tvrtki i vjerovnika.

"Kao rezultat toga, vlasnici kapitala trpe", kaže Anzhelika Zharkova. imovine, budući da ima mnogo investitora, a nagodbe između njih nisu izvršene u cijelosti. Mora se reći da se nagodbe između investitora i suinvestitora ne rješavaju uvijek dobrovoljno, ponekad - a u novije vrijeme - među njima nastaju sporovi koji se rješavaju samo Sukladno tome, ne može biti govora o bilo kakvim dokumentima o provedbi ugovora o ulaganju. A dioničar čeka da se svi ti sporovi riješe. To se dogodilo u mikrokvartu Nikulino-2, kada stranke u ugovoru o ulaganju nisu mogle otkriti tko kome duguje,a jedan od njih podigao je parnicu. No vlasnici kapitala nisu čekali, sami su se obratili sudu sa zahtjevima za priznanje vlasništva nad stanovima i na sudu postigli priznanje svog vlasništva."

Mnogi odvjetnici uvjereni su da je u situacijama kada se registracija imovinskih prava odgađa najučinkovitiji način zaštite njihovih prava sud. Slični presedani postoje i danas.

Prednosti i nedostaci vješanja

Cijelo vrijeme, dok se izvode gore navedene radnje, kupac nove zgrade je u neizvjesnosti. Njegov je položaj najnepovoljniji i obespravljeni, to je položaj osobe koja je postala talac obračuna između dužnosnika i graditelja, graditelja i inženjera energije, investitora i suinvestitora. Međutim, kupac koji ima stvarna, ali ne i zakonska prava na stečenu imovinu, također ima neke mogućnosti.

"Nakon što je dobio dozvolu od programera, kupac može započeti popravke u stanu prije registracije vlasništva, jer su obično tvrtke voljne izaći u susret kupcima", kaže Sergej Ljadov. Ali u ovom slučaju, budući vlasnik stana ima značajna ograničenja. Primjerice, to ne može utjecati na dizajnerske značajke stana i fasade zgrade, jer tada govorimo o preuređivanju, koje je u načelu zabranjeno do upisa vlasništva.

Kupac također ima pravo ostaviti u zavjest stan koji još nije pravno ozvaničen, budući da je takav postupak predviđen Građanskim zakonikom Ruske Federacije (prema zakonu je moguće ostaviti u nasljedstvo ne samo imovinu koju ostavitelj ima u trenutku sastavljanja oporuke, već i onu koja će se pojaviti u njegovoj budućnosti) Khaya Pleshitskaya objašnjava: "Moguće je naslijediti, čak i ako nema volje. U ovom slučaju nasljednik dobiva potvrdu o pravu nasljeđivanja i odnosi se na organizaciju koja vrši registraciju ili na organizaciju s kojom je sklopljen ugovor za stan, tako da je stan već registriran za nego ".

Oporuka se mora razlikovati od donacije, što je u ovom slučaju nemoguće. U principu, kupac može prodati stan prije registracije prava vlasništva, međutim, u ovom će se slučaju koristiti shema ustupanja prava potraživanja, što je, naravno, opravdano samo u slučaju više sile.

Prilike za kupca legalno neregistrirane nove zgrade zapravo su ograničene na popravak, nasljeđivanje i ustupanje potraživanja. Svi ostali koraci u posjed imovine su izuzeti. Dakle, kupac se ne može prijaviti u takav stan, jer je osnova za registraciju u mjestu prebivališta (registracije) potvrda o vlasništvu. "Ako se supružnici razvedu prije registracije vlasništva, nemoguće je podijeliti sam stan jer još uvijek ne pripada supružnicima", kaže Khaya Pleshitskaya. "Sukladno tome, novac plaćen za kupnju stana podijeljen je." Stan se ne može založiti zajmom, jer nema imovine kao takve.

Značajan nedostatak "prijelaznog razdoblja" su i visoki računi za komunalne usluge zbog činjenice da gradske subvencije u ovom razdoblju ne rade.

Hoće li kupac sve platiti?

Prema postojećim uvjetima registracije prava vlasništva, rijetki kupac nekretnina u novim zgradama ne poduzima korake za ulazak u svoja prava.

Proces posjedovanja imovine može se ubrzati, ako ne legalno, onda barem zapravo. I evo kako. "Nakon što je kuća predana državnom povjerenstvu, odlukom župana upravnog okruga, kuća se mora prenijeti na bilans operativne organizacije. Kupac stana, koji ne želi čekati nekoliko godina na stjecanje vlasničkih prava, može sklopiti ugovor s organizacijom koja upravlja njegovom kućom, te nastaviti s popravkom i djelomičnom registracijom dokumenata na odobrenje radovi na preuređivanju, - savjetuje Viktor Kozlov, - ali u ovoj situaciji treba imati na umu da će se od tog trenutka svi troškovi održavanja objekta, prethodno dodijeljeni glavnom izvođaču, a od trenutka prihvaćanja države od strane komisije - investitoru, sada naplaćivati od stanara zaključio sporazum s operativnom organizacijom ".

Još jedno vrlo teško pitanje odnosi se na troškove usluga za pravnu registraciju vlasništva nad stanom. Svi koji su ikada morali registrirati vlasništvo nad nekretninama u Moskvi znaju kroz koji će pakleni krug morati proći budući vlasnici. Prikupljanje brojnih dokumenata, dugotrajni redovi čekanja, odbijanja - sve te troškove zaposlenici moskovskog Odbora za registraciju objašnjavaju nedovoljnom razradom zakonodavnog okvira i činjenicom da se struktura trenutno jednostavno ne može nositi s neprestano rastućim protokom klijenata ove organizacije. Koji su troškovi kupca u takvoj situaciji? Mišljenja stručnjaka o ovom pitanju vrlo su dvosmislena.

Khaya Pleshitskaya smatra da trošenje na registraciju transakcije nije obvezno: "Novac za registraciju prilikom kupnje stana ne uzima se uvijek. To se obično događa kada su prvi koraci za registraciju napravljeni već u fazi stjecanja. Na primjer, još nema kuće (nulti ciklus), ali dokumenti (ugovori, dodatni ugovori) moraju se obaviti. Za ove se vrste poslova naplaćuje novac."

Vyacheslav Timerbulatov situaciju opisuje malo drugačije: "Trošak usluge za registraciju stana u vlasništvu obično se određuje kao postotak cijene stana radi udobnosti klijenata i agencije. Osim toga, određuje se uzimajući u obzir mjesto kuće, fazu pripreme dokumenata za registraciju i niz drugih čimbenika. Na primjer, u našoj tvrtki troškovi registracije uključeni su u nabavnu cijenu stanovanja. Ostali programeri za ovu uslugu uzimaju iznos koji ne prelazi 1000 američkih dolara, samo za pravnu potporu. U tvrtki za promet nekretninama, troškovi registracije u fazi ulaganja iznose od jednog do 1,5% cijene stana u Moskva, u regiji - oko 2-2,5% Neke tvrtke koje su posrednici i kupile su stanove na temelju agencijskog sporazuma od investitora uzimaju i do 3% iznosa ugovora. Tom iznosu potrebno je dodati troškove državne dažbine i plaćanja raznih potvrda, koje klijenta u prosjeku koštaju 500 USD ".

Trenutno možete pronaći mnoštvo oglasa u kojima se predstavnici različitih tvrtki nude za registraciju vlasništva nad novim zgradama. U pravilu je trošak takve usluge približno jednak 1000 USD. Takve su najave više tužne nego ugodne. Napokon, ispada da se birokratska kašnjenja mogu eliminirati, a ono što se činilo kao teška i dugotrajna stvar, ispada, može se postići za mjesec ili dva. Ako postoji materijalni interes.

Preporučeno: