Kako Zaraditi Na Rušenju Zgrade S Pet Katova

Sadržaj:

Kako Zaraditi Na Rušenju Zgrade S Pet Katova
Kako Zaraditi Na Rušenju Zgrade S Pet Katova

Video: Kako Zaraditi Na Rušenju Zgrade S Pet Katova

Video: Kako Zaraditi Na Rušenju Zgrade S Pet Katova
Video: KAKO ZARADITI NOVAC PREKO APLIKACIJA🤑*ovo je zaista prelagano* 2024, Ožujak
Anonim
  • Čeka se rušenje
  • Zamjena uz nadoplatu
  • Rizici i proračuni
  • Cijena prijave

Stanovi u zgradama od pet katova na prvi su pogled neugledan proizvod: mali, skučeni, s mnogim komunalnim problemima (nedostaju zajednička kupaonica, dizalo i odvod za smeće). Ali potražnja za ovim stanovanjem bila je i ostala stabilna. Štoviše, takve stanove kupuju ne samo oni koji nemaju dovoljno novca za nešto bolje, već i privatni investitori. Otkrili smo da je ovaj tržišni sektor po profitabilnosti usporediv s luksuznim stanovanjem. Istina, rizici su puno veći.

slika
slika

Čeka se rušenje

Gradske vlasti obećavaju da će se za nekoliko godina Moskva u potpunosti riješiti zgrada od pet katova. Već sada stare ploče s zelenim dvorištima i staricama na ulazima oslobađaju teritorij za nove monolitne zgrade. Unatoč tome, Hruščovi su i dalje prilično zastupljeni na sekundarnom tržištu stanova: opseg njihove ponude na sekundarnom tržištu stanova u glavnom gradu gotovo premašuje ponudu ostalih vrsta stanovanja. Jasno je da je glavna prednost zgrada s pet katova u očima potencijalnih kupaca uvijek bila i ostala njihova relativna jeftinost u usporedbi s dobrim panelnim i još monolitnijim kućama, a da ne spominjemo moderne nove zgrade koje po svojim potrošačkim kvalitetama nekoliko puta nadmašuju petospratnice. Ipak, stanovi u kućama koje su formalno namijenjene rušenju daju se na dugoročni najam,kupovali i prodavali. No, privlači li pažnju kupca samo jeftinoća ovog kućišta? Možda privatni investitori imaju tajni izračun.

Počnimo s malom pričom - isto to mogu reći i stanovnici doslovno bilo kojeg moskovskog Hruščova. Aleksandra Nikolaevna Ivanova živi u 9. ulici Parkovaja već 30 godina otkako su se ona i suprug uselili u stan na prvom katu potpuno nove peterokatnice na deset minuta od stanice podzemne željeznice Shchelkovskaya. A zelena dvorišta na njihovom području nisu dar plemenitih ulagača, već su rezultat aktivnosti stanovnika. "Bili smo mladi, aktivni", prisjeća se Aleksandra Nikolaevna. "Na subbotnicima su sva dvorišta uokolo bila zasađena drvećem. Sad su javorovi i breze u ravnini s krovovima." Stan Aleksandre Nikolajevne dugo je trebao velike popravke. Cijevi se beskrajno začepljuju, podovi su istrunuli, okviri prozora su suhi. Moglo bi se obratiti unukama i nećakinjama. Ali Aleksandra Nikolaevna to ne želi.

"Zašto trošiti novac na popravke ako će kuća biti srušena", tvrdi ona. "Svi stanovnici govore o rušenju. Ne zna se točno kada će se to dogoditi. Ali svi znaju da godinu ili dvije na našem području neće biti zgrada s pet katova. Ako je tako, zašto trošiti novac u stanu?"

Istog je mišljenja i Natalija, nećakinja Aleksandre Nikolajevne. U 11. Parkovoj ulici samo je prelijepila tapete. Šteta je potrošiti više novca. Istina, svejedno, s vremena na vrijeme morate nešto zakrpati: kuća je stara - jedna ili druga stvar stalno propada. Ponekad Natalya i pomisli: možda prodati? Međutim, za iznos koji će joj pomoći za njezin trosobni stan, "kopejku" možete kupiti samo ako se ne pomaknete izvan Moskovske kružne ceste. Evo i čekam obećano preseljenje.

Iste misli ne napuštaju stanovnike stotina petospratnica širom Moskve. Najveći broj danas je koncentriran na sjeveru ("Rechnoy Vokzal"), jugozapadu ("Profsoyuznaya", Cheryomushki) i jugoistoku Moskve ("Tekstilshchiki").

Zamjena uz nadoplatu

Program rušenja petospratnih i dotrajalih stanova odobren je dekretom moskovske vlade 2. srpnja 2002. Do danas u središnjem i južnom okrugu glavnoga grada praktički nije ostalo zgrada s pet katova, Jugo-Vostočni će biti oslobođen od "Hruščova" 2008. godine, Vostočnog i Sjeveroistoka - 2009. godine, te Sjevernog, Jugozapadnog i Zelenogradskog - u 2010.

Štoviše, valja napomenuti da se program rušenja petospratnica u Moskvi doista provodi. A u obećano je sasvim moguće vjerovati. Tako je bilo koja petospratnica u Moskvi osuđena na rušenje. Pitanje je samo vrijeme.

Tu zabava započinje. Čudno, ali stanovi u moskovskim petospratnicama vremenom poskupljuju. Cijena za njih ovisi ne samo o površini, već io razdoblju rušenja. Što je bliže "fatalnoj liniji", to je skuplje. Prema riječima stručnjaka, cijena stana u petospratnici, za koju je datum rušenja točno poznat, raste za najmanje 10%. A danas udio takvih stanova na sekundarnom tržištu nekretnina nije tako mali - oko 18%.

Kupce "osuđenih" stanova možemo grubo podijeliti u dvije kategorije. Prva skupina uključuje ljude kojima je glavna prednost stanovanja njegova jeftinoća. Zgrade od pet katova idealna su opcija za one koji žele kupiti jeftini životni prostor u Moskvi: za 90-120 tisuća dolara možete potražiti "jednosobni" ili čak "dvokatni" stan na prihvatljivoj udaljenosti od metroa. Mnogo je razloga za tako niske cijene moderne Moskve, izdvojit ćemo dva glavna. Ovi su apartmani vrlo neugodni i mali. Ali oni su jeftini, uglavnom zbog njihove male površine, jer se apsolutni trošak stana u glavnom gradu u većini slučajeva izračunava množenjem broja četvornih metara određenog fiktivnog troška.

Druga kategorija kupaca su privatni investitori. Imaju dugoročni doseg: znaju da će se besprijekoran, jeftin stan u Hruščovu za godinu ili dvije pretvoriti u novo stanovanje, što će koštati mnogo više. Doista, po volji vlasnik stambenog prostora u kući koja se ruši može za to dobiti naknadu u novcu ili kvadratnim metrima. U prvom slučaju nadoknađuju mu se troškovi stana po tržišnoj cijeni uvećani za troškove svih troškova povezanih s kupnjom novog stana i preseljenjem (provizija tvrtke za promet nekretninama, koja će morati platiti potragu za novim stanom, plaće pokretača itd.).

Ako osoba odabere naknadu "u naturi", u skladu s novim Stambenim zakonikom i zakonom "Jamstva grada Moskve osobama koje upražnjavaju stambene prostore", daje joj se stan na istom području kao i kuća namijenjena za rušenje. Iznimke su Zelenograd i Središnji upravni okrug: oni pružaju stanove unutar okruga. Što, međutim, uopće nije loše za stanovnike središnjeg dijela grada: četvorni metar cesta u svim dijelovima Središnjeg upravnog okruga.

Najbolje za naseljenika je da pruženi stan treba imati onoliko soba koliko je ona izgubila. Štoviše, zahtjev za odgovarajućim brojem soba ni na koji način ne ovisi o stvarnoj veličini stana i njegovom rasporedu. Očito je da većina migranata osjetno dobiva na snimkama. Za usporedbu: standardna veličina jednosobnog stana u starim kućama je 30-32 kvadratnih metara. m, dvosobni - 45-50 četvornih. m. U modernim novim zgradama ekonomske klase, prosječna veličina "odnushki" - 40-45 četvornih metara. m, "komadić kopejke" - 55-70 kvadratnih metara. m. Odnosno, iskusni investitor, s dobrim vještinama i posjedujući potrebne insajderske informacije, možda kupujući stan u srušenoj peterokatnici na vrijeme (to jest, prije zatvaranja prodaje u osuđenoj kući), jednostavno pobjeđuje na broju četvornih metara. Mogu se prikazivati u različitim varijacijama od 10 do 20. Pomnožite s istim prosječnim prosječnim iznosom od 4 tisuće dolara po četvornom metru i dobivamo iznos od oko 50-60 tisuća dolara, koji investitor zapravo dobiva zajamčeno.

Za dodatne snimke osoba ili ne plaća ništa ili je nadoplata minimalna. Grad ovo područje zapravo daruje bivšem vlasniku za pravo rušenja kuće u kojoj je živio. Ovaj poklon postaje neto dobit za kupce starih stanova. Imajte na umu da veličina dobiti ni na koji način ne ovisi o potrošačkim kvalitetama stana: stanovnici prvih katova, na primjer, dobivaju nove stanove na općoj osnovi.

A korist nije samo u snimkama. Troškovi novog stanovanja apriori su veći od starog. Cijena najskromnijih jednosobnih stanova u novogradnjama kreće se oko 110 tisuća dolara. Cijena novih zgrada raste pred našim očima kako se pojavljuju novi podovi, a, unatoč današnjoj stabilizaciji, stručnjaci i dalje predviđaju rast troškova novih zgrada za najmanje 15% do kraja godine. Dakle, pažljivim odabirom opcija takva operacija može u kratkom vremenu donijeti opipljivu dobit.

Danas možete kupiti dvosobni stan u Hruščovu, na pet minuta vožnje javnim prijevozom od stanice podzemne željeznice Shchelkovskaya, za 122 000 dolara. Deset minuta od iste stanice, cijena kopejke u zgradi u izgradnji danas je oko 183 000 USD. Površina prvog je 42 kvadrat m, drugi - 72,2 sq. m.

Rizici i proračuni

Unatoč atraktivnosti ove vrste ulaganja, na tom putu postoje i zamke. Prvo, s takvom transakcijom lako je propustiti vrijeme. Novi stambeni zakon zahtijeva upozorenje stanovnika na rušenje najmanje godinu dana unaprijed. Međutim, svi znaju da se zakonski zahtjevi u našoj stvarnosti ponekad prelamaju na najnepredvidljiviji način. Više su se puta agenti za promet morali suočiti s činjenicom da su ljudi o deložaciji bili obaviješteni doslovno mjesec dana prije rušenja kuće. Sve je vrlo jednostavno: čim se pronađe investitor, vlasti počinju žuriti. Međutim, postati vlasnikom takvih podataka nije nimalo teško kao što bi se moglo činiti na prvi pogled. Sve vrste pripremnih aktivnosti,Prije potpisivanja uredbe moskovske vlade o priznavanju zgrade kao hitne ili podložne rušenju u okviru bilo kojeg gradskog programa, i dalje su uključeni stručnjaci na razini prefekture. Upoznavanje s njima biti će korisno za svakog investitora početnika. Njihove usluge nisu skupe, ponekad je dovoljno zajednički odlasci u restoran. A informacije dobivene od njih mogu biti uistinu neprocjenjive. Iako nisu ni sveznalice: projekt se može usporiti čak i u višim slojevima birokratske vlasti - ljudi rade posvuda koji dobivaju svoj dio procesa, a ako netko nadmaši broj, nacrt rezolucije može se izgubiti. Slučajno.ponekad su dovoljni zajednički odlasci u restoran. A informacije dobivene od njih mogu biti uistinu neprocjenjive. Iako nisu ni sveznalice: projekt se može usporiti čak i u višim slojevima birokratske vlasti - ljudi rade posvuda koji dobivaju svoj dio procesa, a ako netko nadmaši broj, nacrt rezolucije može se izgubiti. Slučajno.ponekad su dovoljni zajednički odlasci u restoran. A informacije dobivene od njih mogu biti uistinu neprocjenjive. Iako nisu ni sveznalice: projekt se može usporiti čak i u višim slojevima birokratske vlasti - ljudi rade posvuda koji dobivaju svoj dio procesa, a ako netko nadmaši broj, nacrt rezolucije može se izgubiti. Slučajno.

Dakle, poštuju se rasporedi, ali fleksibilni. Datum rušenja se približava i povlači se. Odnosno, očekivanja da ćete se za godinu dana preseliti u novi stan možda neće biti opravdana, a morat ćete se boriti još par godina s curenjem cijevi i propuhom.

Iako se to može uzeti u obzir čak i u fazi kupnje. Treba imati na umu da redoslijed ovisi ne samo o rasporedu ureda gradonačelnika, već i o popularnosti područja. Na primjer, u Cheryomushki-u je rušenje mnogo aktivnije nego bilo gdje u Maryina Roshcha. Ako programeri traže područje za novi razvoj, tada se tamošnje zgrade s pet katova brzo ruše.

Još jedna važna stvar: stan kao naknadu daje se osobi samo ako nije vlasnik drugog doma. U suprotnom, novčana naknada postat će "utješna nagrada". I u pravilu je taj iznos nesrazmjerno niži od stvarnih troškova stana na tržištu. Iako zapravo u povijesti Moskve još nije bilo slučajeva kada je netko odlučio iskoristiti pravo na primanje novčane naknade za rušenje kuće. U svakom slučaju, trgovci nekretninama i odvjetnici s kojima smo razgovarali ne mogu se sjetiti ničega takvog. I nismo mogli pronaći presedane parnice. Razlog tome vidi se u krajnje nesređenom postupku izračunavanja upravo ove naknade. Ne postoje norme, koncept "tržišne procjene" prilično je labav. Prije četiri godine jedan od doseljenika odlučio je tražiti stvarnu tržišnu vrijednost svog trosobnog stana u centru grada, pa čak i uzimajući u obzir dobre popravke koji su u njemu napravljeni prije samo dvije godine. No, jasno mu je objašnjeno da je maksimum na koji može računati iznos izračunat množenjem kvadratnih metara ukupne površine stana s nekim prosječnim troškovima kvadratnog metra u glavnom gradu. Čovjek je sve dobro shvatio i uzeo ono što je dugovao novi stan. Čovjek je sve dobro shvatio i uzeo ono što je dugovao novi stan. Čovjek je sve dobro shvatio i uzeo ono što je dugovao novi stan.

Napokon, postoji mogućnost da stan predviđen za zamjenu izgubljenog i dalje neće biti na vašem području. U 90% slučajeva zakon se poštuje, ali svejedno je bilo presedana kada je osoba, protiv svoje volje, dobila stan u kojem nije živjela prije. I nijedan sud nije pomogao. Takve su situacije iznimka, ali od njih nitko nije imun.

Cijena prijave

Sam postupak kupnje stana u kući koja se ruši i dalje se provodi na isti način kao i kupnja stana u bilo kojoj drugoj kući. U ovom slučaju, zakonom nisu utvrđena ograničenja. Ali kada se izda uredba o rušenju kuće i započne njeno preseljenje, registracija transakcija na ovom objektu prestaje. Kada dođe ovaj događaj, teško je predvidjeti. Vrijeme ovisi isključivo o odluci lokalnog ureda za putovnice - u kojem se trenutku prestaje registrirati u tim stanovima. Za to ne postoje općenito utvrđena pravila. A putovnički uredi to pokušavaju učiniti prije vremena, inače se moraju suočiti s glavnim problemom preseljenih kuća - naglim porastom razvoda i broja registrirane rodbine. Imajte na umu da su predstavnici vlasti glavnog grada naučili dokazati se dovoljno učinkovitoda je razvod bio izmišljen, a upis rođaka dogodio se nakon što je prijava u kući bila „zatvorena“.

To je zbog činjenice da u moskovskom zakonodavstvu o stanovanju postoji takva suptilnost: stanari zgrada s pet katova mogu se registrirati radi poboljšanja svojih životnih uvjeta ako svaki registrirani stanar ima manje od 10 četvornih metara. m stambenog prostora. Za komunalne stanove brojka je 15 kvadratnih metara. m. Treba napomenuti da ova kategorija stanara tijekom preseljenja dobiva nove stanove izvan okretnosti. Također je važno da građani koji žive u istom stanu, ujedinjeni znakovima srodstva ili imovine, ali koji imaju vlastite izvore prihoda, zaseban proračun i vode zasebno gospodarstvo, ako izraze svoju volju, budu prepoznati kao različite obitelji. Sukladno tome, podliježu odvojenoj registraciji kao onima kojima je potrebno poboljšanje uvjeta stanovanja. Odnosno, ako roditelji i njihovo punoljetno dijete i njihova obitelj žive u istom stanu,mogu se samostalno prijaviti za poboljšanje stanovanja. Uz to, zabranjeno je smještanje u jednu sobu punoljetnih građana različitog spola bez njihovog pismenog pristanka (ako nisu supružnici). Površina dodijeljena jednoj osobi, prema zakonu grada Moskve, iznosi 18 kvadratnih metara. m. Kako to djeluje u stvarnosti? Uzmimo za primjer prosječnu obitelj (suprug, supruga i njihov odrasli sin) koja živi u peterokatnici u jednosobnom stanu. Takvoj obitelji treba dati dvosobni stan. Zakompliciramo situaciju. Sin se oženio i kod njega prijavio suprugu. On i njegovi roditelji odvojeno su se prijavili za poboljšanje životnih uvjeta. U ovom slučaju mogu računati na dva apartmana. Ako također prepišete baki koja je hitno trebala njegu, tada možete dobiti tri. Vjerojatno ne treba dodatno komplicirati,logika je već jasna.

Kao što je jasno iz primjera koji je više puta citirao šef moskovskog građevinskog kompleksa Vladimir Resin, jednom su se predstavnici odjela za komunalno stanovanje koji se bave preseljenjem kuća koje se ruše morali suočiti s ovom opcijom: 14 stanara bilo je prijavljeno u jednosobnom stanu. Štoviše, svi su registrirani na potpuno legalnoj osnovi. Iz čega slijedi zaključak: nema ograničenja za ljudsku lukavost, koja ima koristi od bilo koje državne besplatnosti. I zaključak broj dva: čak i na stabilnom tržištu, kada cijene ne rastu, ali za niz kategorija stanovanja čak se i smanjuju, stručnjaci koji su upoznati sa zamršenošću zakona i pažljivo su proučavali problem uvijek imaju priliku dobro zaraditi. Zato su specijalisti.

Preporučeno: