Hipotekarni Ugovor

Hipotekarni Ugovor
Hipotekarni Ugovor

Video: Hipotekarni Ugovor

Video: Hipotekarni Ugovor
Video: MBAPPEOV MLADJI BRAT JE POTPISAO UGOVOR SA PSG-OM SA SAMO 14 GODINA I APSOLUTNA JE MASINA, ALI.... 2024, Ožujak
Anonim

Riječ "hipoteka" ima grčke korijene i u upotrebu je ušla u 6. stoljeću. PRIJE KRISTA. Atenski reformator Solon 594. pr proveo svoje poznate reforme, uslijed kojih je uvedena sloboda volje i ukinuti su zemljišni dugovi.

slika
slika

Prije toga, u Ateni, zalog takvih obveza bila je osobnost samog dužnika, koji je, ako je nemoguće platiti dug, mogao pasti u ropstvo. Archon Solon predložio je metodu za vrlo progresivnu pretvorbu osobne odgovornosti u imovinsku. Na granici zemljišne čestice dužnika postavljen je stup s natpisom da ta imovina služi kao osiguranje potraživanja za određeni iznos, naznačena su imena dužnika i vjerovnika, vrijeme kada je dug trebao biti vraćen. Upravo se taj stup zvao "hipoteka" (štand). Takav je stup podignut na zemljišnoj parceli u znak zabrane zajmoprimca da iz njega vadi sve što je dovedeno, doneseno i doneseno. Naknadno se ta riječ počela upotrebljavati za označavanje bilo koje hipoteke na nekretninama protiv zajma. Kasnije su u tu svrhu počeli koristiti posebne knjige zvane hipotekarne knjige.

U svjetlu odobrenja Vlade Ruske Federacije za koncept razvoja sustava stambenog hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji * 1 i povećanog interesa građana i pravnih osoba za hipotekarno kreditiranje, problem ispravnosti izrade, izvršenja i državne registracije hipotekarnih ugovora postaje relevantan.

U skladu sa stavkom 1. čl. 1. Saveznog zakona od 16. srpnja 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalog nekretnina)" * 2 (u daljnjem tekstu - Zakon o hipoteci) prema sporazumu o zalogu nekretnina (ugovor o hipoteci) jedna je stranka založni vjerovnik koji je vjerovnik obveze, osiguran hipotekom, ima pravo primiti naknadu svojih novčanih potraživanja prema dužniku po ovoj obvezi iz vrijednosti hipoteke nekretnina druge strane - zalogodavca, uglavnom ostalim vjerovnicima založnog dužnika, uz iznimke utvrđene saveznim zakonom.

Na temelju čl. 8 Zakona o hipoteci, ugovor o hipoteci zaključuje se u skladu s općim pravilima Građanskog zakonika Ruske Federacije * 3 o sklapanju sporazuma, kao i odredbama Zakona o hipoteci.

1. ZAKLJUČENJE HIPOTEKARNOG UGOVORA

U skladu sa stavkom 1. čl. 432 Građanskog zakonika Ruske Federacije, sporazum se smatra sklopljenim ako se između stranaka, u obliku koji je potreban u odgovarajućim slučajevima, postigne sporazum o svim bitnim uvjetima sporazuma. Bitni su uvjeti o predmetu ugovora, uvjeti koji su u zakonu ili drugim pravnim aktima navedeni kao bitni ili neophodni za ugovore ove vrste, kao i svi oni uvjeti u vezi s kojima se na zahtjev jedne od strana mora postići dogovor.

Bitne uvjete hipotekarnog ugovora pruža zakonodavac u stavku 1. čl. 9. Zakona o hipoteci. Ugovor o hipoteci mora posebno navesti predmet hipoteke, njegovu procjenu, prirodu, iznos i rok obveze osigurane hipotekom. Slične odredbe sadržane su u čl. 339 Građanskog zakonika Ruske Federacije, posvećen ugovoru o zalozi.

Ako se stranke u transakciji ne dogovore oko jednog od navedenih uvjeta ili ako on odsustvuje u ugovoru o hipoteci, potonji se priznaje kao da nije zaključen. Treba imati na umu da priznavanje ugovora koji nije sklopljen u nedostatku bitnih uvjeta u njemu ili zbog neuspjeha stranaka u vezi s tim uvjetima povlači za sobom posljedice nevaljanosti transakcije utvrđene čl. 167 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Razmotrite bitne uvjete hipotekarnog ugovora predviđene mjerodavnim zakonom.

1.1. Predmet hipotekarnog ugovora

Zakon o hipoteci u stavku 2. čl. 9 predviđa da se predmet hipoteke određuje u ugovoru navodeći njegovo ime, mjesto i opis dovoljan za identifikaciju ovog predmeta.

Prema hipotekarnom ugovoru, nepokretnosti navedene u odredbi 1. čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, čija su prava registrirana na način utvrđen za državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njima, uključujući:

1) zemljišne čestice, osim zemljišnih čestica navedenih u čl. 63. Zakona o hipoteci;

2) poduzeća, kao i zgrade, građevine i druga nepokretna imovina koja se koristi u poduzetničkoj djelatnosti;

3) stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova, koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija;

4) vikendice, vrtne kućice, garaže i druge građevine za potrošačke potrebe;

5) zrakoplovi i pomorski brodovi, plovila za unutarnju plovidbu i svemirski objekti.

Treba imati na umu da Zakon o hipoteci (čl. 63.) ne dopušta hipoteke na zemljišnim parcelama koje su u državnom ili općinskom vlasništvu.

Osim toga, nije dopušteno stavljanje pod hipoteku dijela zemljišne čestice, čija je površina manja od minimalne veličine utvrđene regulatornim aktima sastavnica Ruske Federacije i regulatornim aktima tijela lokalne samouprave za zemljišta različitih namjena i dopuštene upotrebe. Na primjer, u Moskovskoj regiji minimalna veličina zemljišnih parcela koje se građanima daju u vlasništvo nad seljačkim gospodarstvom iznosi 2,0 hektara, za vrtlarenje - 0,06 hektara, za vrtlarenje - 0,04 hektara i za izgradnju ljetnikovca - 0, 06 ha * 4.

Na temelju čl. 69. Zakona o hipoteci, hipoteka zgrade ili građevine dopuštena je samo uz istodobnu hipoteku prema istom ugovoru o zemljišnoj parceli na kojoj se nalazi ova zgrada ili građevina, ili dijelu ove čestice koji funkcionalno osigurava hipotekirani objekt, ili pravu zakupa ove čestice ili odgovarajućeg dijela u vlasništvu zalogodavca. Odredbe ovog članka također se moraju poštivati u slučaju hipoteke nepokretne imovine koja je u toku i koja se gradi na zemljišnoj parceli u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije.

Dio imovine čija je podjela nemoguća u naravi bez promjene svrhe (nedjeljiva stvar) ne može biti neovisan predmet hipoteke. Ova odredba Zakona o hipoteci detaljno je objašnjena u točki 2. Informativnog pisma Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 28. siječnja 2005. N 90 "Pregled prakse razmatranja sporova povezanih s hipotekarnim ugovorom od strane arbitražnih sudova" (u daljnjem tekstu - Informativno pismo br. 90) * 5 … Predmet hipoteke može biti zasebna soba, čija se prava kao neovisni objekt nepokretnosti upisuju na propisani način, a ne dio površine takve prostorije.

Osim toga, pravila o hipoteci na nepokretnoj imovini primjenjuju se u skladu s tim i na založu prava stanara prema ugovoru o zakupu takve imovine (pravo najma), budući da drugačije nije utvrđeno saveznim zakonom i ne proturječi suštini odnosa najma.

U ugovoru o hipoteci morate navesti opis predmeta hipoteke. Ugovorom se posebno precizira vrsta nepokretnosti založene prema hipotekarnom ugovoru (zgrada, građevina, zemljište, itd.). Pri opisivanju nekretnina morate navesti:

- naziv predmeta hipoteke, koji je naveden u potvrdi o državnoj registraciji nepokretnosti;

- površina dobra;

- adresa na kojoj se nalazi nekretnina;

- uvjetni ili katastarski broj dobra.

Stavak 3., stavak 2., čl. 9. Zakona o hipoteci također propisuje da ako je predmet hipoteke pravo zakupa koje pripada založnom vjerovniku, zakupljena imovina mora biti definirana u ugovoru o hipoteci na isti način kao da je sama predmet hipoteke i mora biti naznačen rok zakupa.

Prilikom hipoteke na zemljišnoj parceli, odredbe točke 1. čl. 18. Saveznog zakona od 21. srpnja 1997. N 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom" * 6 (u daljnjem tekstu - Zakon o registraciji), koji predviđa da dokumenti kojima se utvrđuje prisutnost, nastup, prestanak, prijenos, ograničenje (opterećenje) prava na nekretninama i prava predana na državnu registraciju moraju biti u skladu sa zahtjevima utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije, te odražavati podatke potrebne za državnu registraciju prava na nekretninama u Jedinstvenom državnom registru prava (u daljnjem tekstu - USRR). Osim toga, u skladu sa stavkom 2. čl. 8 Zemaljskog zakonika Ruske Federacije u ugovorima, čiji je predmet zemljište, ukazuje na kategoriju zemljišta. Na temelju stavka 2. čl.7. Zemljišnog zakonika, zemljišne čestice koriste se u skladu s njihovom namjenom. Pravni režim zemljišta određuje se na temelju pripadnosti određenoj kategoriji i dopuštene uporabe u skladu s zoniranjem teritorija, čija su opća načela i postupak utvrđeni saveznim zakonima i zahtjevima posebnih saveznih zakona.

Stoga, prilikom hipoteke na zemljišnim parcelama, u ugovoru se mora navesti kategorija zemljišta i vrsta dopuštene upotrebe zemljišne čestice.

U ugovoru o hipoteci mora biti naznačeno i pravo (vlasništvo, zakup i sl.) Na osnovu kojeg imovina koja je predmet hipoteke pripada hipoteku i naziv tijela koje provodi državnu registraciju prava na nekretninama i transakcije s njom (u daljnjem tekstu - Vlast, državnu registraciju prava), koji su upisali ovo pravo zalogodavca.

1.2. Procjena predmeta hipoteke

U skladu sa stavkom 3. čl. 9. Zakona o hipoteci, procjena predmeta hipoteke određuje se u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije dogovorom zalogodavca s založnim vjerovnikom u skladu sa zahtjevima čl. 67. Zakona o hipoteci i naznačena je u hipotekarnom ugovoru u novčanom iznosu.

Čini se da je načelo procjene predmeta zaloge prema dogovoru stranaka sasvim prikladno, jer je samo sporazumom stranaka pod ovim uvjetom ugovora moguće postići maksimalnu ravnotežu interesa ugovornih strana u ovom pravnom odnosu * 7.

Prilikom hipoteke državne i općinske imovine, njezina se procjena provodi u skladu sa zahtjevima utvrđenim saveznim zakonom ili na način koji on utvrđuje.

U slučaju zaloga na nepokretnoj imovini koja nije dovršena gradnjom i koja je u državnom ili općinskom vlasništvu, procjenjuje se tržišna vrijednost ove imovine.

Ponekad u sporazumu stranke ukazuju na nekoliko procjena predmeta hipoteke: na primjer, trošak koji procjenjuje BTI, trošak koji procjenjuje odbor direktora založnog dužnika i trošak koji procjenjuju stranke. S tim u vezi, svojedobno je postojala praksa priznavanja ugovora kao nesuđenog zbog činjenice da nije utvrđena procjena predmeta hipoteke. Prema našem mišljenju, ova praksa nije u potpunosti točna - potrebno je uzeti u obzir samo ocjenu po dogovoru stranaka, ostali podaci navedeni su za referencu. Sada se mijenja praksa priznavanja takvih ugovora kao nesključenih, ali ipak je u ugovoru bolje naznačiti samo jednu ocjenu - sporazumom strana * 8.

Moguće je ne složiti se s autorom ovog gledišta, budući da stranke imaju pravo navesti nekoliko ocjena, ali ovisno o dostupnosti procjene o kojoj su se stranke složile. Primjerice, prilikom hipoteke na zemljišnim stranicama stranke često naznačuju standardnu vrijednost zemljišne čestice, tržišnu vrijednost koju je procijenio neovisni procjenitelj, knjigovodstvenu vrijednost i na kraju naznačuju iznos za koji su stranke procijenile predmet hipoteke. Ključna je stvar u ovom slučaju fraza iz sporazuma: "Stranke ocjenjuju predmet hipoteke." To stajalište potvrđuje i Informativno pismo br. 90. Konkretno, njegova klauzula 19. kaže da ako stranke u ugovoru o hipoteci navedu nekoliko različitih procjena predmeta hipoteke, takav se ugovor ne može smatrati nesključenim, ako je moguće utvrditi koja od procjena predstavlja da,što su se stranke dogovorile kao bitan uvjet hipotekarnog ugovora.

1.3. Sadržaj, veličina i trajanje obveze osigurane hipotekom

Prema stavku 4. čl. 9. Zakona o hipoteci, obveza osigurana hipotekom mora biti navedena u ugovoru o hipoteci s naznakom njenog iznosa, razloga nastanka i roka izvršenja. U slučajevima kada se ova obveza temelji na bilo kojem sporazumu, moraju biti naznačene strane u ugovoru, datum i mjesto sklapanja. Ako će se u budućnosti utvrđivati iznos obveze osigurane hipotekom, postupak i drugi potrebni uvjeti za njezino utvrđivanje moraju biti naznačeni u ugovoru o hipoteci.

Dakle, hipotekarni ugovor precizira sve bitne uvjete glavne obveze, kako bi se osiguralo ispunjenje čija se hipoteka osigurava.

Ako obveza osigurana hipotekom podliježe izvršenju u dijelovima, ugovor o hipoteci mora navesti uvjete (učestalost) odgovarajućih plaćanja i njihove iznose ili uvjete koji omogućuju određivanje tih iznosa.

Na temelju stavka 6. čl. 9. Zakona o hipoteci, ako su hipotekarna prava ovjerena pravima hipotekarnog vjerovnika, to je naznačeno u ugovoru o hipoteci, osim u slučajevima izdavanja hipoteke u slučaju hipoteke na temelju zakona.

Pitanja hipoteke detaljno su raspravljana ranije * 9.

2. DRŽAVNA REGISTRACIJA hipotekarnog sporazuma

Prema stavku 1. čl. 10. Zakona o hipoteci, ugovor o hipoteci zaključuje se u pisanom obliku i podliježe državnoj registraciji. Sporazum koji nema bilo koji podatak naveden u prvom poglavlju ovog članka ili krši pravila za sastavljanje i izdavanje hipoteke, predviđena u stavku 4. čl. 13. Zakona o hipoteci, ne podliježe državnoj registraciji kao ugovor o hipoteci.

Navedeni članak pretrpio je promjene u vezi s usvajanjem Saveznog zakona br. 216-FZ od 30. prosinca 2004., kojim je ukinut obvezni zahtjev za ovjeru hipoteke. Ova činjenica smanjila je troškove strana u ugovoru i skratila uvjete njegovog sklapanja.

Zahtjev za ovjerom hipotekarnih ugovora prepoznat je kao neopravdan, jer je institucija ovjere zapravo duplicirala funkcije državne registracije. Namećući tijelu koje provodi državnu registraciju prava, obveza provjere zakonitosti transakcije koja je predmet registracije (klauzula 1. članka 13. Zakona o registraciji) podudarala se s istom funkcijom koju ima i javni bilježnik (članak 1. Osnova zakonodavstva Ruske Federacije o notarima od 11. veljače 1993. N 4462-1 * 10).

Uz materijalne troškove, sudionici hipotekarnih zajmova imali su i značajne vremenske troškove prolazeći kroz dva postupka odjednom (ovjera i državna registracija). Ova je okolnost povećala troškove hipotekarnih zajmova, smanjila njegovu dostupnost stanovništvu i, kao rezultat toga, zaustavila razvoj tržišta hipotekarnih zajmova.

S druge strane, ovaj roman postavlja dodatne zahtjeve stranama prilikom sklapanja ugovora. Moraju pravilno sastaviti hipotekarni ugovor kako se ne bi postavljala pitanja tijelu koje provodi državnu registraciju prava. U nazočnosti razvijenog sustava hipotekarnog kreditiranja, prilikom davanja zajma građanima i sklapanja hipotekarnih ugovora, funkcija provjere poslovne sposobnosti zajmoprimca i nepostojanja poroka volje s njegove strane pada na kreditne i druge organizacije, jer je njihov interes osigurati pravilno izvršenje ugovornih odnosa * 11.

Međutim, stranke mogu samostalno i dobrovoljno na temelju cl. 2 str. 2 čl. 163 Građanskog zakonika Ruske Federacije da donese odluku o ovjeri ugovora o hipoteci koji su oni zaključili. U ovom će slučaju stopa javnog bilježnika biti: 200 rubalja. - ako je predmet hipotekarnog ugovora stan, i 0,3% iznosa hipotekarnog ugovora, ali ne više od 3000 rubalja. - ako će predmet hipoteke biti druge nekretnine, osim brodova i zrakoplova, kao i plovila za unutarnju plovidbu.

Štoviše, prema stavku 1. čl. 20. Zakona o hipoteci, državna registracija hipoteke koja nastaje temeljem hipotekarnog ugovora provodi se na temelju zajedničke prijave založnog dužnika i založnog vjerovnika. Državna registracija hipoteke koja proizlazi iz javnobilježničkog ugovora o hipoteci provodi se na temelju zahtjeva založnika ili založnog vjerovnika.

Nepoštivanje pravila o državnoj registraciji hipotekarnog ugovora povlači za sobom njegovu nevaljanost. Takav ugovor smatra se ništetnim (stavak 3., stavak 1., članak 10. Zakona o hipoteci).

Ugovor o hipoteci smatra se sklopljenim i stupa na snagu od trenutka njegove državne registracije.

Kada je hipotekarni ugovor uključen u zajam ili drugi ugovor koji sadrži obvezu osiguranu hipotekom, oblik i državna registracija ovog ugovora moraju biti u skladu sa zahtjevima utvrđenim hipotekarnim ugovorom.

Ako je u ugovoru o hipoteci naznačeno da su hipotekom ovjerena prava založnog vjerovnika, zajedno s takvim ugovorom, hipoteka se podnosi tijelu koje provodi državnu registraciju prava. Ako zaključenje mjerodavnog sporazuma podrazumijeva pojavu hipoteke na temelju zakona, u slučaju sastavljanja hipoteke, predstavljaju se odgovarajući ugovor i hipoteka.

2.1. Postupak za državnu registraciju hipotekarnog ugovora

Kao što je ranije spomenuto, državna registracija hipotekarnog ugovora sklopljenog u jednostavnom pisanom obliku provodi se na temelju zajedničke prijave zalogodavca i založnog vjerovnika. Ako je hipotekarni ugovor sklopljen u javnobilježničkom obliku, tada je zalog založnog vjerovnika ili založnog vjerovnika dovoljan za provođenje državne registracije.

Koji su dokumenti potrebni za državnu registraciju hipotekarnog ugovora?

Prema stavku 1. čl. 20. Zakona o hipoteci za državnu registraciju hipoteke nastale temeljem hipotekarnog ugovora potrebno je dostaviti:

- hipotekarni ugovor i njegov primjerak;

- dokumenti navedeni u hipotekarnom ugovoru kao prilozi;

- dokument kojim se potvrđuje plaćanje državne pristojbe;

- drugi dokumenti potrebni za državnu registraciju hipoteke u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije o državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom.

Podnošenje zahtjeva za državnu registraciju hipotekarnog ugovora

Treba imati na umu da je odredba Zakona o hipoteci u vezi s brojem primjeraka hipotekarnog ugovora koji se moraju predati na državnu registraciju u suprotnosti sa stavkom 5. čl. 18. Zakona o registraciji. Konkretno, navedena norma Zakona o registraciji predviđa da se dokumenti potrebni za državnu registraciju prava, koji izražavaju sadržaj transakcija izvršenih u jednostavnom pisanom obliku, a koji su osnova za državnu registraciju prisutnosti, nastanka, prestanka, prijenosa, ograničenja (opterećenja) prava, ne podnose. u manje od dva originalna primjerka, od kojih se jedan nakon državne registracije prava mora vratiti nositelju autorskih prava, drugi se stavlja u slučaju vlasničkih dokumenata.

U praksi se ta proturječnost rješava na sljedeći način. U slučaju da je hipotekarni ugovor sklopljen u javnobilježničkom obliku, primjenjuje se odredba Zakona o hipoteci, tj. izvornik ugovora o hipoteci i njegova javnobilježnička kopija predaju se na državnu registraciju, koja se stavlja u slučaju vlasničkih isprava. U slučaju da je ugovor sastavljen u jednostavnom pisanom obliku, primjenjuje se odredba Zakona o registraciji, tj. najmanje dvije izvorne kopije hipotekarnog ugovora predaju se na državnu registraciju, s tim da se jedan primjerak stavlja u slučaju vlasničkih isprava.

U hipotekarnom ugovoru sklopljenom u jednostavnom pisanom obliku čini se prikladnim navesti broj primjeraka u kojem je sklopljen, dok je potrebno naznačiti da je jedan primjerak sastavljen za tijelo koje provodi državnu registraciju prava.

Ova se preporuka odnosi i na javnobilježnički ugovor o hipoteci, ali tada se na registraciju predaju najmanje dvije izvorne kopije sporazuma, od kojih je jedan za tijelo koje provodi državnu registraciju prava, ili je u sporazumu (u javnobilježničkom obliku) naznačeno da je tijelo koje provodi državnu registraciju prava podnosi se kopija sporazuma.

Predaja za državnu registraciju dokumenata navedenih u hipotekarnom ugovoru kao prilozi

U ovom slučaju govorimo o dokumentima koji su navedeni u ugovoru o hipoteci, kao aneksu sporazuma. U praksi to mogu biti razni dokumenti: od katastarskog plana zemljišne čestice do izvješća o procjeni objekta nekretnine.

Prilikom podnošenja dokumenata na državnu registraciju, morate se voditi prema par. 4 str. 5 čl. 18. Zakona o registraciji, koji predviđa da se ostali dokumenti potrebni za državnu registraciju prava (osim akata državnih vlasti i akata tijela lokalne samouprave, kao i akti sudova kojima se utvrđuju prava na nekretninama) podnose u najmanje dva primjerka, jedan od koji - izvornik nakon državne registracije prava mora se vratiti nositelju autorskih prava.

Uz to, kopije akata državnih tijela i akata tijela lokalne samouprave, kao i akti sudova kojima se utvrđuju prava na nekretninama, podnose se na državnu registraciju prava u najmanje dva primjerka, od kojih jedan, nakon državne registracije prava, mora biti vraćen nositelju autorskih prava.

Podnošenje dokumenta za državnu registraciju kojim se potvrđuje plaćanje državne pristojbe

U skladu sa stavkom 22. čl. 333.33 Poreznog zakona Ruske Federacije, državna carina plaća se u sljedećim iznosima za državnu registraciju:

1) hipotekarni ugovor, koji uključuje upis u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcije s njim o hipoteci kao opterećenju prava na nekretninama:

pojedinci - 500 rubalja; organizacije - 2.000 rubalja;

2) sporazumi o izmjeni ili raskidu hipotekarnog ugovora, uključujući uvođenje odgovarajućih izmjena u upise u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njom:

pojedinci - 100 rubalja;

organizacije - 300 rubalja

U slučaju da se između fizičke i pravne osobe zaključi hipotekarni ugovor ili ugovor koji uključuje hipotekarni ugovor kojim se osigurava ispunjenje obveze, osim sporazuma koji podrazumijeva nastanak hipoteke na temelju zakona, državna pristojba za pravno značajne radnje naplaćuje se u iznosu utvrđenom za pojedinci.

Uzimajući u obzir odredbe stavka 4. stavka 5. čl. 18. Zakona o registraciji, dokument koji potvrđuje uplatu državne pristojbe podnosi se u najmanje dva primjerka, od kojih je jedan izvornik nakon što se državna registracija prava mora vratiti nositelju autorskih prava.

Predaja za državnu registraciju dokumenata potrebnih za državnu registraciju hipoteke u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije o državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom

Na osnovu para. 3. st. 1. čl. 13. Zakona o registraciji tijekom državne registracije prava, provodi se pravni pregled dokumenata i provjera zakonitosti transakcije. Uzimajući u obzir činjenicu da upisno tijelo provodi pravnu provjeru zakonitosti transakcije, državna registracija ugovora o hipoteci zahtijeva podnošenje dokumenata povezanih s ovom transakcijom.

Na primjer, u skladu sa stavkom 1. čl. 78. Saveznog zakona od 26. prosinca 1995. N 208-FZ "O dioničkim društvima" (u daljnjem tekstu - Zakon o dioničkim društvima), glavna transakcija je transakcija (uključujući zajam, kredit, zalog, jamstvo) ili nekoliko međusobno povezanih transakcija povezanih sa stjecanjem, otuđenje ili mogućnost otuđenja od strane tvrtke, izravno ili neizravno, imovine čija vrijednost iznosi 25 posto ili više knjigovodstvene vrijednosti imovine tvrtke. Uz to, na temelju stavka 1. čl. 79. Zakona o dioničkim društvima, veliku transakciju mora odobriti upravni odbor (nadzorni odbor) društva ili skupština dioničara. S tim u vezi, za državnu registraciju potrebno je dostaviti dokumente o odobrenju velike transakcije ili dokument koji potvrđujeda hipoteka nije glavna transakcija za hipoteku.

Ako je zalogodavac fizička osoba, pristanak založnog dužnika za sklapanje hipotekarnog ugovora ili dokument kojim se potvrđuje da zalogodavac nije bio vjenčan ili nije postojao u vrijeme stjecanja vlasništva (najma) mora se predati na državnu registraciju. Ovaj zahtjev proizlazi iz odredbe 3. čl. 35. Obiteljskog zakona Ruske Federacije koji predviđa da je potrebno da bi jedan od supružnika dovršio transakciju raspolaganja nekretninama i transakciju koja zahtijeva registraciju u skladu sa zakonom utvrđenim postupkom, potrebno je pribaviti javnobilježnički pristanak drugog supružnika.

Osim toga, tijekom državne registracije hipotekarnog ugovora, tijelu za registraciju potrebno je dostaviti:

- sastavni dokumenti strana u transakciji (za pravne osobe) (odredba 4. članka 16. Zakona o registraciji);

- punomoći i drugi dokumenti koji potvrđuju ovlasti predstavnika strana u transakciji koje su potpisale hipotekarni ugovor i ugovor o zajmu;

- tehnička putovnica za objekt nekretnina (stavak 10. stavak 1. članka 17. Zakona o registraciji);

- katastarski plan zemljišne čestice (stavak 10. točka 1., članak 17. Zakona o registraciji);

- ostali dokumenti potrebni za državnu registraciju.

3. GLAVNI RAZLOZI OBUSTAVLJANJA I (ILI) ODBIJA U DRŽAVNOJ REGISTRACIJI HIPOTEKARNOG UGOVORA

Glavni razlog koji sprječava državnu registraciju hipotekarnog ugovora je nepodnošenje svih potrebnih dokumenata. Na primjer, sve punomoći koje potvrđuju ovlasti predstavnika strana u transakciji nisu uvijek predane na državnu registraciju.

U praksi postoje slučajevi kada se tijekom pravnog ispitivanja dostavljenih dokumenata otkriju odstupanja u opisu predmeta hipoteke. Događa se da je nakon državne registracije vlasništva nad objektom nekretnine došlo do promjena u opisu predmeta hipoteke (na primjer, promijenio se inventarni broj ili adresa objekta). U ovom je slučaju potrebno unijeti izmjene u USRR.

Nerijetko je kad tijekom državne registracije hipotekarnog ugovora, čiji je predmet pravo zakupa zemljišne čestice, pravni pregled otkrije povredu stavka 1.1. Čl. 62. Zakona o hipoteci. Konkretno, prema ovom stavku, ako se zemljišna čestica prenosi prema ugovoru o zakupu na građanina ili pravnu osobu, najmoprimac na zemljišnoj čestici ima pravo zaloga prava zakupa na zemljišnoj čestici u roku trajanja ugovora o zakupu. Kršeći ovu odredbu, pravo najma prenosi se u hipoteku na razdoblje koje prelazi rok najma. To znači da se u ovom slučaju ugovor o zajmu zaključuje na razdoblje koje prelazi rok zakupa.

Često se za državnu registraciju primaju hipotekarni ugovori koji ne udovoljavaju zahtjevima Zakona o hipoteci. Istodobno, državna registracija ovih ugovora obustavlja se u skladu sa Zakonom o registraciji. Naknadno stranke u sporazumu radi uklanjanja primjedbi državnog registra na ugovor o hipoteci sklapaju dodatni ugovor. U ovom slučaju, uzimajući u obzir odredbe stavka 2. čl. 10. Zakona o hipoteci, dodatni ugovor uz ugovor o hipoteci ne može se smatrati takvim, jer prava i obveze stranaka u hipotekarnom ugovoru proizlaze od trenutka državne registracije ovog ugovora. Slijedom toga, pravni odnosi između stranaka nastaju tek od trenutka državne registracije hipotekarnog ugovora i na njima nije moguće izvršiti nikakve promjene. Na ovaj način,u hipotekarnom ugovoru koji nije upisan nemoguće je izvršiti bilo kakve izmjene i dopune sklapanjem dodatnog ugovora.

Preporučeno: